תמ"א 38

כחלק מתוכנית כוללת של ממשלת ישראל לעניין התמודדות עם רעשי אדמה, אושרה בשנת 2005 תוכנית תמ"א 38.
תוכנית זו  מכירה מחד בצורך בחיזוק מבנים ישנים בישראל מפני רעידות אדמה,  ומאידך מנסה לתת מענה לעלויות
הכספיות הגבוהות הכרוכות בחיזוק מבנה ישן, וזאת באמצעות הקצאת זכויות בניה נוספות לדיירים, כתמורה.

בישראל קיים תקן בניה אשר מגדיר עמידות של מבנים בפני רעידות אדמה. תמ"א 38 חלה על אותם בניינים ישנים אשר
זקוקים לחיזוק ואינם עומדים בתקן. כמו כן נקבעו תנאים ברורים מכוחם ניתן להחיל על בניין מסויים את הוראות התמ"א 38 
(ובינהם השנה בה קיבל הבניין אישור בניה, מספר הקומות ושטח המבנה ואיכלוס הבניין דרך קבע).

ממשלת ישראל, אשר יזמה את התוכנית, היתה מודעת לעלויות הגבוהות הכרוכות בחיזוק המבנים המועדים לסכנה מפני רעידות
אדמה, נוכח זאת בחרה להתמודד עם עלויות אלה באמצעות הענקת זכויות בניה שיינתנו לדיירים אשר יבקשו לממש את תמ"א 38.

במצב דברים זה, הדיירים יוכלו לסחור בזכויות אלו,  ולהעניקן ליזם, אשר יעשה בהן שימוש במקומם,  וזאת בתמורה לחיזוק 
המבנה ושידרוגו. במסגרת תיקון 3 לתמ"א ניתנו הקלות נוספות לקבלנים לבניית שתי קומות וחצי על הגג ולא אחת.

על אילו בניינים חלה תוכנית תמ"א 38

יש לבדוק התקיימות מספר תנאים מצטברים:

•     מבנים בעלי יותר מ 2 קומות.
•     שטח מבונה של למעלה מ 400 מ"ר.
•     שהוקמו לפני 1980
•     משמשים למגורים
•     שאינם עומדים בתקן הישראלי לרעידות אדמה.

במסגרת תמ"א 38 קיימות מספר חלופות לביצוע חיזוק הבניין:

א. חיזוק מבנה בלבד ללא תוספות בניה.
ב. חיזוק מבנה הבניין תוך בניית יחידות דיור נוספות על גג המבנה, או  על ידי סגירת קומת עמודים, או ע"י בניית אגף חדש לבניין.
ג. חיזוק המבנה תוך הרחבת יחידות הדיור הקיימות (עד לשטח של 25 מ"ר).
ד. הריסת המבנה ובניין מבנה חדש תחתיו (תוך תוספת יחידות דיור) – תמ"א 38/2

כאמור, תמ"א 38 מאפשרת לדיירי הבניין להתקשר בהסכם עם חברה יזמית למכירת זכויות הבניה המוענקות להם אגב חיזוק המבנה.
בתמורה לזכויות אלו, החברה היזמית מתחייבת לבצע את עבודות חיזוק המבנה וכן התחייבויות נוספות הקשורות לשיפוץ הבניין, כדוגמת
הוספת מעלית ותוספות בניה לדירות הקיימות.

היקף ומהות השיפוץ הינם כפופים לשווי הזכויות המוענקות לחברה היזמית. לפיכך, ככל שזכויות אלו הן בעלות ערך גבוה יותר, כך יוכלו הדיירים
להשיג אלמנטים נוספים לרווחתם.

החברה מצידה מקבלת את זכויות הדיירים לבניית תוספת יחידות דיור.

ככלל, ניתן לומר כי כלל האצבע להצלחת עסקה במסגרת תמ"א 38 הינו כי שוויין של היחידות, אשר מקבלת החברה הקבלנית עליו להיות גבוה בשיעור
משמעותי משווי עלויות הבניה של חיזוק המבנה ושיפוצו. שאם לא כן, לא תרצה החברה היזמית לבצע השיפוץ והחיזוק אשר תמורתו (היינו- זכויות הבנייה) 
אינה עולה על עלותו,  באופן שהוא ריווחי לה.  

מהו אחוז ההסכמה הנדרש מבעלי הדירות לביצוע הפרוייקט?

ככל שמתבקש היתר לעבודות על פי תמ"א 38 כולל תוספת דירות חדשות  (שמספרן אינו עולה על שליש ממספר הדירות שהיו בבית המשותף ערב ביצוע
העבודה וששטח רצפתן הכולל אינו עולה על שליש משטח רצפתן הכולל של כל הדירות בבית המשותף עובר למועד העבודות)
הרוב הדרוש הינו 2/3 מבעלי הדירות בבנין ששני שלישים מהרכוש המשותף היו צמודים לדירותיהם. במצב זה ניתן לבקש את אישור המפקחת
על רישום המקרקעין להשלמת החתימות הנדרשות (אישור זה ינתן בתנאים מסויים הקבועים בחוק)

כל תוספת יחידות שמעבר לכמות ו/או לשטח המפורט לעיל דורשת הסכמה של כל בעלי הזכויות.

בחירת הקבלן:
פרמטרים חשובים בבחירת הקבלן:

    יכולת פיננסית של הקבלן.
    ידע מקצועי וניסיון בעקרונות חיזוק מבנים וביצוע פרויקטים של תמ"א 38.
    המוסד הבנקאי אשר מלווה את הפרויקטים של הקבלן.
    אנשי המקצוע והחברות עימם הקבלן מבצע את הפרוייקט.

*** יש יתרון בביצוע מכרז ע"י הדיירים בין חברות שונות תוך העמדת מפרט דרישות בסיסיות אשר על מגישי ההצעות לעמוד בו.
מכרז כזה ינוהל בד"כ ע"י עו"ד הדיירים.

לסיכום:
בפועל עניין לנו בעסקה שבה אין כל החלפת כספים כי אם החלפת זכויות בניה בתמורה לביצוע עבודות בניה.
על אף הרעיון הפשוט, מומלץ כי הדיירים יקבלו ייעוץ משפטי מקיף וצמוד אשר יבטיח כי זכויות הדיירים לא יפגעו וכי לא יוטלו על הדיירים חבויות דוגמת:
היטלי השבחה, מיסוי מקרקעין, אחריות נזיקית למחדלי הקבלן וכיוצא באלו בעיות שעלולות לעלות במסגרת עסקה מורכבת שכזו.

לקביעת פגישת ייעוץ ללא תשלום פנו למשרדנו

כתובתנו: הרברט סמואל 59 (בניין הפיאצה) קומה 8 חדרה,
ת.ד 3462  
טלפון: 04-6248402 פקס: 073-7969272