תמ"א , 38 קווים לדמותה
מאת עו"ד יניב דרי
כחלק מתוכנית כוללת של ממשלת ישראל לעניין התמודדות עם רעשי אדמה, אושרה בשנת 2005
תוכנית תמ"א (38 מאז עברה תיקון נוסף . ) תוכנית זו מכירה מחד בצורך ב וזיח ק מבנים ישנים
בישראל מפני רעידות אדמה, ומאידך מנסה לתת מענה לעלויות הכספיות הגבוהות ה כרוכות
בחיזוק מבנה ישן, וזאת באמצעות הקצאת זכויות בניה נוספות לדיירים, כתמורה .
בישראל קיים תקן בניה אשר מגדיר עמידות של מבנים בפני רעידות אדמה. תמ"א 38 חלה על
אותם בניינים ישנים אשר זקוקים לחיזוק ואינם עומדים בתקן. כמו כן נקבעו תנאים ברורים
מכוחם ניתן להחיל על בניין מסויים את הוראות התמ"א (38 וביניהם השנה בה קיבל הבניין
אישור בניה, מספר הקומות ושטח המבנה ואיכלוס הבניין דרך קבע ).
ממשלת ישראל, אשר יזמה את התוכנית, היתה מודעת לעלויות הגבוהות הכרוכות בחיזוק
המבנים המועדים לסכנה מפני רעידות אדמה, נוכח זאת בחרה להתמודד עם עלויות אלה
באמצעות הענקת זכויות בניה י ש ינתנו לדיירים אשר יבקשו לממש את תמ"א . 38 במצב דברים
זה, הדיירים יוכלו לסחור בזכויות אל , ו ולהעניקן ליזם, אשר יעשה בהן שימוש במקומם , וזאת
בתמורה לחיזוק המבנה ושידרוגו .
במסגרת תמ"א 38 קיימות מספר חלופות לביצוע חיזוק הבניין :
 .א חיזוק מבנה בלבד ללא תוספות בניה .
 .ב חיזוק מבנה הבניין תוך בניית יחידות דיור נוספות על גג המבנה, או על ידי סגירת קומת
עמודים, או ע"י בניית אגף חדש לבניין .
 .ג חיזוק המבנה תוך הרחבת יחידות הדיור הקיימות (עד לשטח של 25 מ ).ר"
כאמור, תמ"א 38 מאפשרת לדיירי הבניין להתקשר בהסכם עם חברה יזמית למכירת זכויות
הבניה המוענקות להם אגב חיזוק המבנה ב. תמור ה לזכויות אלו, החברה היזמית מתחייבת לבצע
את עבודות חיזוק המבנה וכן התחייבויות נוספות הקשורות לשיפוץ הבניין, כדוגמת הוספת
מעלית ותוספות בניה לדירות הקיימות. היקף ומהות השיפוץ הינ ם כפופים לשווי הזכויות
המוענקות לחברה היזמית. לפיכך, ככל שזכויות אלו הן בעלות ערך גבוה יותר, כך יוכלו הדיירים
להשיג אלמנטים נוספים לרווחתם .
החברה מצידה מקבלת את זכו תיו הדיירים לבניית תוספת יחידות דיור .
ככלל, ניתן לומר כי כלל האצבע להצלחת עסקה במסגרת תמ"א 38 הינו כי שוויין של היחידות,
אשר מקבלת החברה הקבלנית עליו להיות גבוה בשיעור משמעותי משווי עלויות הבניה של חיזוק
המבנה ושיפוצו. שאם לא כן, לא תרצה החברה היזמית לבצע השיפוץ והחיזוק אשר תמורתו
(היינו- זכויות הבנייה) אינה עולה על עלותו, באופן שהוא ריווחי לה .
בפועל עניין לנו בעסקה שבה אין כל החלפת כספים כי אם החלפת זכויות בניה בתמורה לביצוע
עבודות בניה .
על אף הרעיון הפשוט, מומלץ כי הדיירים יקבלו ייעוץ משפטי מקיף וצמוד אשר יבטיח כי זכויות
הדיירים לא יפגעו וכי לא יוטלו על הדיירים חבויות דוגמת היטלי השבחה, מיסוי מקרקעין
וכיוצא באלו בעיות שעלולות לעלות במסגרת עסקה מורכבת שכזו .
 ____________________________________________________________________

משרד עו"ד יניב דרי ושות' הנו משרד העוסק בתחום האזרחי מסחרי בדגש על מקרקעין, משפט
העבודה, הוצאה לפועל ודיני נזיקין .
אין באמור לעיל כדי להוות חוות דעת משפטית, באשר כל מקרה ונסיבותיו. כן אין בו כדי להוות
תחליף לייעוץ משפטי מקצועי ע"י עו"ד הבקיא בפרטי המקרה הספציפי, ואין בו כדי להוות
המלצה לעשיית פעולה משפטית או הימנעות מעשייתה .