פרוק שיתוף במקרקעין
מאת עו"ד דרי יניב
"עפ י הדין הקיים, קיימת אפשרות להסדיר שיתוף במקרקעין שהם יחידה רישומית אחת על דרך של הסכם שיתוף
אשר מקצה לכל צד את זכויות החזקה והשימוש בחלק מסוים במקרקעין .
עם זאת, לעיתים עולה הצורך לפרק את השותפות במקרקעין ולשם כך ישנן מספר אופציות. דרכים אלה שונות זו
מזו וכל אחת מתאימה למקרה הרלוונטי. במאמר זה נבחן את דרכי פירוק השותפות האפשריות העומדות לרשותם
של השותפים, בין אם מדובר בהליך המתבצע בהסכמת כל השותפים, ובין אם מדובר בהליך כפוי, שבו אחד, או חלק,
מהשותפים מעוניינים לפעול בהליך כזה, נגד שותף, או שותפים אחרים .
בפתח הדברים נדגיש כי גם אם הסכם השיתוף מגביל את הצדדים מלבקש פירוק שיתוף, הרי שמגבלה זאת תקפה
לתקופת זמן של 3 שנים בלבד שלאחריה, בנסיבות מתאימות, יכול בית המשפט לקבוע כי למרות תנאי זה יבוצע
פירוק השיתוף. עם זאת, מטרת החוק היא להסדיר את פירוק השיתוף תוך התחשבות בזכויות כלל השותפים .
חלוקה בעין:
המקרה הפשוט ביותר של פירוק שותפות, מתבצע בדרך של חלוקת המקרקעין והפרדת הבעלות בהם, לכל אחד מן
השותפים, תוך כדי יצירת מצב רישומי חדש, שבו במקום חלקה אחת נוצרות מספר חלקות, כמספר השותפים.
התוצאה של חלוקה בעין היא שכל אחד מהשותפים הופך להיות בעלים יחיד של חלקה נפרדת מתוך נכס המקרקעין
הכולל .
זו הדרך המועדפת על ידי המחוקק, וככל שניתן לבצע פירוק שיתוף בדרך של חלוקה בעין, הוא יתבצע בדרך הזו, בין
אם בהסכמה ובין אם בצו של בית המשפט .
באופן עקרוני ניתן לומר , שככל שיש הסכם בין הצדדים, הוראות ההסכם יהיו עדיפות, וזאת כמובן גם במקרה בו
קיימת אפשרות של חלוקה בעין . במידה שהעניין יגיע להכרעה שיפוטית בבית המשפט, גם הוא ייתן עדיפות
להסדרים הכלולים בהסכם השיתוף בעניין זה .
אלא שלא תמיד הדברים פשוטים וקלים לביצוע כמובא לעיל. ישנם מקרים בהם שטח הקרקע הכולל לא מספיק
גדול, ובשל מגבלות הנובעות מחוק התכנון והבניה, לא ניתן לחלק את הקרקע למספר חלקים נפרדים בהתאם למספר
השותפים. לשם פירוק השיתוף במקרים אלה נועדו הדרכים הבאות :
פירוק שיתוף בדרך של מכירה:
יש מקרים בהם לא ניתן לבצע את פירוק השיתוף בדרך של חלוקה בעין, והאפשרות היחידה היא למכור את
המקרקעין בשלמותם ולחלק את התמורה בין השותפים. דוגמא קלאסית למקרה כזה הוא כאשר מדובר בדירת
מגורים ששייכת לשני שותפים. חלוקה שלה, "בד כ אינה אפשרית בנסיבות העניין , כך שאין אלא, לפרק את
השותפות בדרך של מכירתה וחלוקת התמורה בין השותפים. הליך כזה קורה בדרך כלל כאשר בני זוג מתגרשים ויש
צורך לחלק את הדירה, ולמעשה את תמורתה, ביניהם .
בדרך כלל במכירה כזו, תינתן אפשרות לאחד מן השותפים לרכוש את זכויותיו בנכס של השותף השני .
פירוק בדרך של רישום בית משותף:
ישנם נכסים שפירוק השיתוף בהם יכול להיעשות בדרך של רישום בית משותף. הדוגמא הקלאסית לכך היא בבנייני
מגורים, שבהם כל עוד לא נרשם הבית המשותף, כל בעלי הדירות הם בחזקת שותפים במקרקעין. לא ניתן כמובן
לחלק את הבעלות במקרקעין ביניהם, בדרך של חלוקה בעין, ולכן פירוק השותפות נעשה בדרך של רישום הבית כבית
משותף .
מקרה נוסף של פירוק שותפות בדרך של רישום בית משותף הוא בבתים צמודי קרקע הבנויים עם קיר משותף (בתים
דו משפחתיים). בתים כאלה בנויים על חלקות קרקע שלא ניתנות לחלוקה נוספת ולכן לא ניתן לבצע חלוקה בעין .
לסיכום, עיננו הרואות הן כי הסכם שיתוף במקרקעין הנועד לחלוקה מקרקעין בדרך חוזית, מקום בו לא ניתן לבצע
זאת בדרך רישומית, קניינית, יש לו גם הדרכים המיוחדות לפירוק השיתוף בו, אשר רצוי כי יהיו ידועות טרם
לחתימה עליו .

 -----------------------------------------------------------------------------------------------------
משרד עו"ד יניב דרי ושות' הנו משרד העוסק בתחום האזרחי מסחרי בדגש על מקרקעין, משפט העבודה, הוצאה
לפועל ודיני נזיקין .
אין באמור לעיל כדי להוות חוות דעת משפטית, באשר כל מקרה ונסיבותיו. כן אין בו כדי להוות תחליף לייעוץ
משפטי מקצועי ע"י עו"ד הבקיא בפרטי המקרה הספציפי, ואין בו כדי להוות המלצה לעשיית פעולה משפטית או
הימנעות מעשייתה.