תנאים מקפחים בחוזה מכר קבלן
מאת עו" שד ירי בויארסקי סבג

מבוא

רכישת דירה היא אחת הרכישות היקרות שמבצע האדם הממוצע בישראל. חוזה למכר דירה הוא
גם חוזה מורכב, שבו מצוי הקונה בעמדת נחיתות לעומת החברה- המוכרת, שלה המומחיות והידע
בתחום זה. בשל המאפיינים הללו הכיר המחוקק בצורך להסדיר חלק מההיבטים ברכישת דירה
חדשה באמצעות חקיקה כופה, שנועדה להגן על רוכשי דירות ולהבטיח את זכויותיהם .
נוכח קיומה של חקיקת חוקי המגן בתחום החוזים למכר דירות, ביהמ"ש נוהג בזהירות יתרה
בעת שהוא שוקל האם להתערב בהוראותיו של חוזה קבלני, זאת כל עוד החוזה מקיים את
ההסדרים הקבועים בחוק, מתוך הנחה שהמחוקק נתן דעתו לגבי האיזון הראוי בין ההגנה
הנדרשת לרוכשי הדירות מחד, לבין שמירה על האינטרסים של החברה המוכרת מאידך .
יחד עם זאת, לא כל הנושאים מוסדרים במסגרת חקיקת המגן, ועצם חקיקת המגן, אינה מהווה
"תעודת ביטוח" מפני תניות חוזיות מקפחות, ובואקום הזה שנוצר יש תפקיד חשוב לבית המשפט
להגן על הקונה כאשר נוצרות בעיות של חוסר הגינות או קיפוח .

חידושי פסיקה
על פי חוק החוזים האחידים, ליועץ המשפטי לממשלה סמכות להגיש לבית הדין לחוזים אחידים
1 בקשות לביטול תנאים מקפחים של חוזים אחידים. בפס ד"
שניתן בראשית חודש פברואר
האחרון ע"י כב' השופטת תמר בזק רפפורט נפסק כי שלוש תניות בחוזה מכר הן מקפחות ועל כן
יש לשנותן .

תנייה לעניין השבת כספים-
 בחוזה שהוגש לבית הדין נקבע כי במקרה שבו הקונה הפר הפרה יסודית, ובעקבותיה בוטל
החוזה, תשיב החברה לקונה את כספו בערך נומינאלי, בתוך 60 יום ממועד מכירת הדירה לקונה
חלופי, ומתוך התשלום שישולם על ידי אותו קונה .
לעניין תניה זו קיבל בית הדין את עמדת היועמ"ש כי מדובר בסעיף מקפח, שכן השבת הכספים
אינה צריכה להיות מותנית במכירת הדירה לקונה חלופי, וכן משום שהשבת הכספים צריכה
להיות לפי הערך הריאלי, הכולל הפרשי ריבית והצמדה .

הגבלת האפשרות להעברת זכויות בטרם הגיע מועד המסירה-
מנוסח החוזה עלה כי על הקונה נאסר להעביר את זכויותיו בדירה, בטרם נמסרה החזקה בידיו,
ולפני שהועבר תשלום מלוא הדירה. בית הדין קבע כי אין מקום לאסור באופן גורף על המחאת
זכויות, שכן יש בכך כדי לפגוע פגיעה כלכלית קשה בלקוחות .

1
חא ם-י( ) היועץ המשפטי לממשלה- מחלקת ייעוץ וחקיקה נ . ב' יאיר קבלנית לעבודות בניה
1998 בע"מ
בית הדין הוסיף וציין כי ניתן לנסח סעיף שבו יאמר כי המחאת הזכויות תעשה בכפוף לקיום
מספר תנאים, ולהמצאת מסמכים- בדומה לתנאים החלים כיום על פי החוזה לגבי המחאת
זכויות המתבצעת לאחר מועד מסירת החזקה בדירה.
פיצויים מוסכמים:
ביטולה של תניית פיצויים מוסכמת מכוח חוק החוזים האחידים נעשה על פי מבחן הקיפוח.
לצורך בחינת הקיפוח יש לתת את הדעת בעיקר לשאלה עד כמה נדרשת התניה לשם הגנה על
אינטרס לגיטימי של הספק לעומת הפגיעה שעלולה להיגרם ממנה ללקוח.
בחוזה נקבע כי בכל מקרה של ביטול ההסכם בשל הפרה יסודית על ידי הקונה, הקונה ישלם פיצוי
מוסכם בשיעור של %10 ממחיר הדירה, ללא הוכחת נזק. מדובר בסכום כסף לא מבוטל, ובית
הדין קבע כי מדובר בתניה מקפחת שיש לבטלה, שכן המחיר שננקב אינו מבטא את ההסדר ההוגן
עבור הקונים .

סיכום-
ראוי לציין כי מאחר וחוזים למכר דירות דומים לרוב זה לזה, להחלטת בית המשפט לחוזים
אחידים משמעות רוחבית ביחס לכלל חוזי מכר הדירות. ועתה, כל קונה דירה שנאלץ לחתום על
חוזה שמופיעים בו סעיפים מסוג זה, יכול לפנות לכל בית משפט ולטעון כי הסעיף מקפח לאור
פסק הדין .

משרד עו"ד יניב דרי ושות' הנו משרד העוסק בתחום האזרחי מסחרי בדגש על מקרקעי , ן משפט
העבודה, הוצאה לפועל ודיני נזיקין .
אין באמור לעיל כדי להוות חוות דעת משפטית, באשר כל מקרה ונסיבותיו. כן אין בו כדי להוות
תחליף לייעוץ משפטי מקצועי ע"י עו"ד הבקיא בפרטי המקרה הספציפי, ואין בו כדי להוות
המלצה לעשיית פעולה משפטית או הימנעות מעשייתה.