הסכם שיתוף במקרקעין
מאת עו"ד דרי יניב

ברבים מהסכמי המכר במקרקעין, מתבצע שימוש בהסכם שיתוף ה. סכם זה מאפשר להקצות
זכויות, מקום שבו ישנם כמה בעלים ביחידת קרקע רישומית אחת על פי לשכת רישום המקרקעין .

בניגוד לזכות הקנייני (ת בלשכת רישום המקרקעין - ) לפיה לכל אחד מבעלי הזכויות חלק בלתי
מסוים בבעלות (מושע , ) המתפרס על כל חלק וחלק בחלקה הרישומית (סעיף 27 לחוק המקרקעין , )
מבחינה חוזית ( אובליגטורית , ) בעלים משותפים רשאים להסדיר באמצעות הסכם השיתוף, את
ההחזקה והשימוש כך, שלכל שותף תהא זכות החזקה ושימוש בלעדיים בחלק פיסי נתון .

עם זאת, יש לדעת, כי תניה אובליגטורית בהסכם שיתוף, השוללת או מגבילה את זכותו של שותף
להעביר חלקו במקרקעין המשותפים או לעשות בחלקו עסקה אחרת, כוחה יפה ל 5 -שנים בלבד
(סעיף 34 לחוק המקרקעין).

מבחינת חוק מיסוי מקרקעין, סעיף 67 לחוק מעניק פטור ממס בגין חלוקה של מקרקעין בין
בעליהם המשותפים. עם זאת, מקום שבו הסכם השיתוף משנה את שיעור האחזקות במקרקעין
בין השותפים (למשל, ממצב של שותפות ה בעלים במקרקעין בחלקים של %60%:40 עפ"י רישום
הזכויות ל, שינוי חלוקת המקרקעין במסגרת הסכם השיתוף ליחס של %70%:30 ( לא יהיו זכאי ם
לפטור זה.

כמו כן, דורשות רשויות המס כי על מנת שיוכר הפיצול של נכס בדרך של הסכם שיתוף, צריך
לעמוד מאחוריו הגיון כלכלי כשלעצמו, זולת המטרה להיכנס לגדרו של פטור מס כלשהו .

מקרה לדוגמא הינו עמ"ש 99/202 להב, בו בעלים במגרש בשטח 319 מ , ר" שעליו בנוי בית מגורים
בשטח 130 מ , ר" ערכו הסכם מכר והסכם שיתוף עם אדם נוסף ובו נקבע, כי האחרון רוכש רק את
המקרקעין עליהם בנויה דירת המגורים, ואילו המוכר ישאר בעליה של הקרקע הנותרת בחלקה
(זאת לצורך קבלת פטור ממס שבח על מכירת הבית כדירת מגורים מזכה ).

וועדת הערר קבעה, כי לכאורה אין מניעה לבצע פיצול אובליגטורי של חלקה רישומית אחת,
פיצול אשר יהא תקף גם לצרכי מס שבח. יחד עם זאת, באותו מקרה נפסק, כי בעל המגרש מכר
בפועל חלק בלתי מסוים במגרש ולא חלק מסוים הכולל את דירת המגורים בלבד, שכן בין המוכר
לבין הרוכש שררה הסכמה, לפיה הדירה תיהרס ושניהם ביחד יבנו על החלקה מבנה אחר עם כמה
דירות. הסכמה זו גם קיבלה ביטוי בעובדות בשטח, ורוכש חלק המקרקעין עם דירת המגורים
אשר יוחד לכאורה רק לו, לא השתמש בה כלל. בסופו של יום, הסכם השיתוף שכרתו הצדדים לא
היה תקף לצרכי מס. נקבע, כי לעיסקה אין אחיזה במציאות הכלכלית ובבסיס ההסכם עומד
הרצון להתחמק ממס, הא ותו לא .

לאור זאת ניתן להבין כי הסכם שיתוף במקרקעין הינו כלי לגיטימי לפיצול זכויות בין שותפים
במקרקעין המהווה חלקה רישומית אחת. הכל שריר וקיים ובלבד שההגבלות שהציב ההסכם
ןאינ חורגות ממגבלת הזמן שהציב חוק המקרקעין ו, כן בלבד שמאחורי ההסכם עומד רציונל
כלכלי סביר המקבל גיבוי עובדתי מן השטח .

 -----------------------------------------------------------------------------------------------------
משרד עו"ד יניב דרי ושות' הנו משרד העוסק בתחום האזרחי מסחרי בדגש על מקרקעין, משפט
העבודה, הוצאה לפועל ודיני נזיקין .
אין באמור לעיל כדי להוות חוות דעת משפטית, באשר כל מקרה ונסיבותיו. כן אין בו כדי להוות
תחליף לייעוץ משפטי מקצועי ע"י עו"ד הבקיא בפרטי המקרה הספציפי, ואין בו כדי להוות
המלצה לעשיית פעולה משפטית או הימנעות מעשייתה .